宅地建物取引業とは

①宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
②宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。

いわゆる不動産業を行うことについては、国土交通大臣（２以上の都道府県に事務所を設置する場合）又は都道府県知事（１の都道府県に事務所を設置する場合）の免許が必要となります。

但し、不特定多数の相手方に対して以下の表の○印の行為を業として、つまり反復又は継続して行い社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものをいいます。

区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売買	○	○	○
交換	○	○	○
賃借	×	○	○

自己物件の賃借についてですが、不特定多数の人と賃貸借契約を交わして事業とする場合に限って、宅地建物取引業免許は必要ないと言うことになります。
※これは大家さんの事ですね。

それ以外宅地や建物の売買、交換、それらの代理などを業として行う場合はすべて宅地建物取引業の免許が必要となります！

宅地建物取引業免許を受けるための要件

１．事務所の範囲

法人の場合

本店又は支店として履歴事項全部証明書に登記されているもの
・・・尚、本店で宅建業を行わず、支店のみで営業したい場合についてですが、これは本店も宅建業の事務所とされ本店と支店の両方で営業保証金の供託と専任取引主任者の設置が必要となります。

理由としては、本店であるからには本店が宅建業を行わないとしても、支店で行う宅建業について何らかの中枢管理的な統轄機能を果たしている為、本店が宅建業に関して何らの干渉、管理を行わないと言うことは出来ないからです。

逆に支店の登記があった場合、本店でのみ宅建業の免許を取るということは認められます。

事務所の形態

一般的には物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能をもち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した 形態を備えていることが必要です。

基本的には一般の戸建てやマンションなどの集合住宅の一室（一部）を事務所として使用することや同一フロアーに他の 法人と同居すること、仮設の建築物を事務所とする場合は認められません！！要件としてはどれだけ独立性を保った事務所であるか？ですが条件によってはこれらの場合でも認められるものもあります！間取り図、平面図などをお持ちの上でご相談ください。

２．専任取引主任者

宅地建物取引主任者とは宅地建物取引主任者資格試験に合格し、取引主任者資格登録の上、取引主任者証の交付を受けている方を言います。
※取引主任者証の有効期限は５年間で有効期限が切れている場合認められません！

上記取引主任者には専任取引主任者と、それ以外の一般の取引主任者がいます。どちらも重要事項説明等取引主任者としての業務は同じですが、専任取引主任者の場合事務所ごとに常勤性（事務所ごとに常勤であって）と専従性（もっぱら宅建業の業務に従事している）の２つの要件を満たさなければなりません！！

専任取引主任者は国土交通省令で一つの事務所に業務に従事するものの５名に１人の割合で設置する必要があります。

※業務に従事するものとは・・・代表者、営業に従事する者、常勤の役員、宅建業に係る一般管理部門に所属する者（総務・経理担当等）、補助的な事務に従事する者

専任にあたらないもの

①他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任している
②会社員、公務員のように他の職業に従事している
③他の個人業を営んでいる
④社会通念上における営業時間に宅建業者の事務所に勤務することができない
⑤通常の通勤が不可能な場所に住んでいる
⑥申請会社の監査役である

３．欠格要件

法人の役員や個人の申請者などが以下の条件に該当する場合免許の申請をしても拒否されてしまいます！！

５年間免許を受けられない場合

①免許不正取得や業務停止処分違反をして免許を取り消されたり、違反の疑いがあるとして聴聞の公示後廃業などの届け出を行った場合
②禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
③免許申請の５年以内前に宅地建物取引行に関し不正又は著しく不当な行為をした場合

免許を受けられない場合

①成年被後見人、被保佐人又は破産手続きの開始決定を受けている場合
②暴力団構成員など
③事務所に専任取引主任者の設置ができない場合

このように宅地建物取引業は非常に多くの細かい要件をクリアしないと免許を得ることができません！ 当事務所では免許の要件をまとめ申請の一式をサポート致します！！
まずはご相談ください！！

※申請後新規免許をうけると営業保証金の供託又は国土交通大臣が指定した保証協会への加入を免許日から３か月以内に行う必要があります。

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